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2018
01-12

对风险较高的抵押贷款的担忧正在萌芽

风险较高的借款人正在弥补新的抵押贷款不断增长的份额,谦虚地推高拖欠率和提高担心最终可能会拖延或拖延房屋恢复的拖欠。

这一趋势主要集中在由联邦住房管理局担保的住房贷款,通常需要首付3%至5%的首付,并经常被第一次购房抢购。 FHA支持的贷款越来越多地由非银行贷款机构提供,贷款标准比银行更宽松。

景观与2000年代中期一样,当次级抵押贷款被批准时,没有核实买家的收入或资产,掀起房地产泡沫,然后崩溃。尽管如此,对于一些分析师来说,最新的发展至少隐约让人联想到危机的来临。

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“我们有一个房价相对于平均小时收入较高的情况,我们正在推5%的按揭贷款,这是一个坏主意,”Hans Nordby说。 ,房地产研究公司CoStar首席经济学家。

根据研究公司CoreLogic和FHA的数据,去年第三季度FHA抵押贷款的支付比例在第四季度平均为2.19%,高于上一季度的2.07%和上年同期的2.13%。这仍然从2009年初的3.77%下降,但这意味着明显的上涨。

CoreLogic的副首席经济学家Sam Khater表示,虽然这可能只是月度波动,但“风险在于业绩将继续恶化,然后你会收回房屋价格下降的止赎”。这种情况可能需要几年时间才能发挥出来。

在贷款市场出现一些小规模动荡的早期迹象之后,由于近期贷款违约次级贷款,个人贷款和信用卡债务增加,使贷款人锁定低收入借款人在复苏后期增加收入,这引发了担忧。

FHA抵押贷款通常授予低收入和中等收入家庭,这些家庭无力支付大约20%的典型首付款。为了换取少于3%的退货,FHA购买者支付相当于贷款1.75%和0.85%的前期保险费。

FHA的数据显示,FHA贷款占2016财年独户住房购买总额的22%,高于2014财年的17.8%,但低于2010年的34.5%。瑞士银行全球信贷策略执行总监马修·米什(Matthew Mish)表示,这一比例大幅上涨是因为保费下降和房价升值使一些较低的付款可行性降低。自2014年以来,房价一直在以每年5%左右的速度上涨。

与此同时,受住房危机和监管审查影响的全国最大的银行大部分已经退出FHA市场,因为服务的成本和风险它成长了。面临FDIC等政府机构监管较少的非银行贷方填补了空白。

根据Inside Mortgage Finance的数据,去年,包括Quicken Loans和Freedom Mortgage在内的非银行贷款占FHA贷款总额的比例从2009年的40%上升至93%。与此同时,FHA借款人的平均信用评分从2013年的693下降到第四季度的678,低于非FHA借款人747的平均值。米什说,非银行通常信贷要求比较宽松,贷款人的标准进一步放宽,例如每月按揭贷款的收入相对于收入的大小,因为即使房价上涨,美国工资中位数也停滞不前。

这里有一个担忧:如果房价高涨,然后下跌,那么只有5%的房屋所有者比他们的前任信誉度低的房屋所有者的抵押贷款将比他们的房屋更值钱。这会增加他们违约的动机,特别是如果他们不得不找工作或面临非常的医疗或其他费用,Khater说。取消抵押品赎回权将引发价格下滑,引发更多的违约。

转而为非银行贷款人提供资金 从银行和对冲基金可能会枯竭,而且联邦住房管理局的贷款将更难得到,抑制住房市场和整体经济,米什说。

Inside Mortgage Finance的发行人Guy Cecala说,这样的担忧是毫无根据的,指出美联储官员抱怨FHA贷款标准过于严格。他说:“非银行正在带来可喜的变化。”他说,他们仍然必须符合FHA标准,并受到消费者金融保护局等机构的监管。

最大的非银行贷款人Quicken Loans副董事长比尔•爱默生(Bill Emerson)说,他的公司和他的同行的信贷标准实际上是严格的历史标准,显得更宽松,只是因为在房屋崩溃后银行大幅收紧他们的要求。

艾默生在接受采访时表示:“我不担心”违约或违约可能增加。 “在过去三,四年中,消费者有更多的信贷......突然间,”我们又来了“。他把2000年代中期的洪水淹没到100年一遇的洪水中,他补充说:“我不相信我们会在任何地方接近。”